Kenmerken
Een koop is een contract waarbij één van de partijen (de verkoper) zich verbindt zijn eigendomsrecht voor het overeengekomen goed aan de andere partij (de koper) over te dragen tegen betaling van een overeengekomen prijs. De koop is dus de eigendomsoverdracht van een onroerend goed (zoals bijvoorbeeld een grond of huis) tegen betaling van een geldsom.
Het eigendomsrecht is het meest volmaakte zakelijk recht. Een eigenaar mag in principe alle bevoegdheden over zijn goed uitoefenen, met uitzondering van deze waarvan hij afstand heeft gedaan, deze die hij heeft overgedragen, of deze die de wet hem verbiedt. Het eigendomsrecht is bovendien geen tijdelijk recht (zoals bv. erfpacht), maar in principe een eeuwigdurend recht. Een tijdelijke verkoop is dus uitgesloten.
De verkoper heeft door de verkoop, twee grote verplichtingen.
Leveringsplicht
De verkoper moet het goed leveren aan de koper in de staat zoals ze hadden afgesproken. De verkoper moet het goed juridisch en feitelijk leveren. De juridische leveringsplicht houdt in dat de verkoper zijn eigendomsrecht moet overdragen. Dit gebeurt in principe automatisch bij de wilsovereenstemming, maar wordt in de praktijk vaak contractueel uitgesteld tot op het ogenblik van ondertekening van de authentieke akte.
Bij de feitelijke leveringsplicht moet de verkoper het goed ter beschikking stellen aan de koper, bijvoorbeeld door de sleutels te overhandigen. De verkoper moet dit doen in de staat die de partijen bedongen hebben. Doet hij dit niet, dan is er sprake van een niet-conforme levering, waarvoor de verkoper aansprakelijk is.
De verkoper is bovendien verplicht de koper te vrijwaren voor verborgen gebreken. Dit moet onderscheiden worden van de niet-conforme levering. Bij een niet-conforme levering heeft een goed niet noodzakelijk gebreken, maar voldoet het niet aan wat de partijen overeengekomen zijn. Zichtbare gebreken worden behandeld als een niet-conforme levering, omdat de koper hier niet meer tegen kan optreden nadat hij het goed aanvaard heeft. De rechter beoordeelt in concreto of een gebrek zichtbaar of verborgen is. Een verborgen gebrek is een gebrek dat de koper niet kan detecteren bij een normaal, maar aandachtig onderzoek. Hierbij wordt rekening gehouden met de expertise van de koper, een eventuele camouflage van het gebrek door de verkoper, ….
De verkoper is bovendien slechts aansprakelijk als het gebrek voldoende ernstig is. Het mag dus niet eenvoudig te herstellen zijn en het mag niet van die aard zijn dat het gebruik van de zaak niet in de weg staat. Het gebrek moet ook al in de kiem aanwezig zijn op het moment dat het risico van de zaak overgaat op de koper. Dit laatstgenoemde moment gebeurt in beginsel bij de wilsovereenstemming, maar wordt zoals hierboven reeds uitgelegd, vaak uitgesteld tot het verlijden van de authentieke akte. De koper mag deze anterioriteit bewijzen met alle middelen van recht. Let op: de koper moet een rechtsvordering (!) volgens art. 1648 oud BW instellen binnen een ‘korte termijn’ na ontdekking van het gebrek. Hoe ver deze korte termijn zich uitstrekt hangt af van de feitelijke elementen, maar partijen kunnen dit contractueel bedingen.
Vrijwaren voor uitwinning
De verkoper moet de koper vrijwaren voor uitwinning. De verplichting tot vrijwaring betekent dat hij een rustig gebruik en genot moet verschaffen aan de koper. Deze vrijwaringsverplichting is tweevoudig: de verkoper moet de koper vrijwaren voor eigen daad en voor daden van derden.
-
De verplichting de koper te vrijwaren voor eigen daad, betekent dat de verkoper geen handeling mag stellen die het eigendomsrecht van de koper zou kunnen aantasten. Dit gaat over feitelijke stoornissen en rechtsstoornissen van het verkochte goed.
-
De verplichting de koper te vrijwaren voor daden van derden, betekent dat de verkoper de koper moet beschermen tegen rechtsstoornissen (dus geen feitelijke stoornissen) veroorzaakt door derden zoals bijvoorbeeld een hypothecaire schuldeiser die zijn hypotheek ten uitvoer wil leggen, of een derde die zich op erfdienstbaarheden beroept. Concreet moet de verkoper de koper inlichten over alle lasten die op het goed rusten, hem in rechte bijstaan tegen vorderingen van derden die hun rechten willen laten gelden en hem een schadevergoeding betalen als de koper effectief uitgewonnen wordt (wanneer de derde gelijk haalt).